干业委会，要识别这些常见误区！

关于

业委会的

常见认识误区

首先记住一个原则，业委会是业主大会的执行机构，业主大会是基于物权法而产生出来！
核心是“管物”而且是公共区域的物！

常见问题

1、 小区的停车管理方案，业委会制定的么？业委会可以上调停车费用么？

答：不可以！ 停车管理办法可以拟定，但需要业主大会通过！

2、 小区的设备改造，业委会可以直接操作么？

答：看维修基金的约定 ，一般超过5万金额以上（各地规定不同，具体看维修基金管理办法）
需要由物业服务企业制定维修、更新方案，报业主大会审核同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。

3、 这么复杂，如果出现房屋漏水这种紧急情况怎么办？

答：紧急情况发生，可以由物业服务企业先采取措施。
根据《维修基金管理规约》第五条.存在以下安全隐患、影响正常使用或者危及房屋安全、公共安全等紧急情况而采取应急防范措施：（排水、电梯、消防、漏水等，具体参照条例细则）
上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后，制定后续维修、更新方案，经业主委员会同意，并经维修资金账户开立银行提供的审价机构审核，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支；业主委员会不履职或无法正常运作时，全体业主授权___区（县）房屋行政管理部门组织代为维修，维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给___区（县）房屋行政管理部门。

4、 什么样的人可以参与业委会

答：首先是业主 ，也就是产证上需要有名字
其次有下列情形之一且未改正的，不得担任业委会委员：
（一）损坏房屋承重结构的；
（二）违法搭建建筑物、构筑物的；
（三）破坏房屋外貌的；
（四）擅自改变物业使用性质的；
（五）欠交物业服务费的；
（六）欠交或未续筹专项维修资金；
（七）违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的。

5、业委会可以解除物业服务合同，赶走物业么？

答：没有这个权力，决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业是业主大会权限。

6、业委会是法人组织么？

答：参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。

其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。中国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”
在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。
根据2003年2005年最高法司法解释，业主委员会在法律上一般被看做“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。

7、 业委会可以作为主体起诉其他单位么？

答：可以，但需要先召开业主大会，获得业主大会授权。两个最高人民法院的复函中，也分别提到了业主委员会就那些事项能成为当事人的规定。业主委员会仅能就对“房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房”，这六项提起诉讼，也就是说业主委员会的原告资格，或者说业主委员会的当事人主体资格是有限制的
2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函 》（[2005]民立他字第8号）中指出“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。

8、邻里纠纷归谁管？

答：业主大会是基于物权法来的，主要负责小区公共区域的设施管理和秩序。人的纠纷找居委，根据中华人民共和国城市居民委员会组织法 居委会职能： （三）调解民间纠纷。

9、我有时候打电话给我们业委会成员，他居然不接？官僚作风太重

答：首先业委会成员不是官，连个法人组织也不是，没有工资，只是志愿者，和你一样业主而已。这里想批评你一下，你的官僚作风有点重，你为啥要私下打电话呢？你想干扰对方的判断，还是想推销你的方案？
你已经严重干扰到别人的正常生活了， 业委会有正常的值班制度，你可以去反映问题！ 如果你觉得业委会的工作出了严重问题，把问题直接反映给房办、居委即可！他们会处理。

10、业委会成员是全职的么？

答：他们只是业主中的志愿者，需要上班来养家糊口！一般业委会成员在业主大会议事规则里面会明确津贴，一般   元而已，而且绝大部分业委会成员是不愿意拿这笔钱的！业委会成员能不能领取“辛苦费”？

11、我们的业委会和物业关系不错，我怀疑有猫腻！

答：你希望剑拔弩张，打打杀杀？好的社区应该都是和谐相处！
业主和物业服务企业是一种和谐的互补关系，只有相互尊重，相互理解，相互制约 ，相互促进，才能相互进步。
业主委员会与物业服务企业的关系，主要是通过与物业服务企业签订、履行物业服务合同来实现的。双方的相处主要是取决于两点，各自尽到各自的义务，各自承担各自的责任。

12、知识普及-业委会职责（业主大会议事规则）

（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定；
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；
（八）处理违反管理规约的行为；
（九）________________；
业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

来源：众蚁观察

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